Viele Senioren ziehen die Eigentumswohnung dem Haus vor.
Miriam und Kurt Meyer* lieben ihr Einfamilienhaus in Rümlang ZH. Dennoch möchten sie es in absehbarer Zeit verkaufen, denn für den 66-jährigen Kurt Meyer und seine 58-jährige Frau wird der Unterhalt der Liegenschaft mit Garten langsam zu beschwerlich. Sie planen den Kauf einer modernen, pflegeleichten Attikawohnung mit Aussicht und Lift. Ihr Problem: Die ins Auge gefasste Attika ist 200 000 Franken teurer als ihr derzeitiges Haus. Die Wohnung müsste vermietet werden können, bis das eigene Einfamilienhaus verkauft ist. «Das wird für uns finanziell sehr eng», weiss Miriam Meyer.
Tatsächlich: Dank Renteneinnahmen, Teilzeiteinkommen und dem Ertrag aus rund 400 000 Franken liquidem Vermögen kommen Meyers derzeit auf knapp 120 000 Franken Jahreseinkommen. Fällt das Einkommen von Miriam Meyer weg, bleiben den beiden trotz Zusatzrente monatlich nur noch rund 7500 Franken plus Kapitalertrag, insgesamt rund 100 000 Franken jährlich. Da Meyers 100 000 Franken zusätzliches Eigenkapital in die neue Attikawohnung investieren möchten, um die Hypothek möglichst tief zu halten, sinkt der Kapitalertrag gegenüber heute. Dennoch steigt die Hypothekarbelastung um ein Viertel von 18 000 auf 22 500 Franken an. Die maximale Tragbarkeitsgrenze von 33 Prozent, welche die Banken in der Regel noch akzeptieren, ist unter diesen Voraussetzungen mit 30,9 Prozent beinahe erreicht.
Vermietung bringt ungenügende Rendite
In der Zwischenzeit könnte es noch enger werden. Denn obwohl Miriam Meyer derzeit noch mehr verdient, als künftig an Renteneinkommen zu erwarten ist, funktioniert der schöne Plan nur, wenn die Attikawohnung möglichst rasch vermietet werden kann. Das ist gar nicht so einfach, denn die meisten Interessenten, die sich ein solches Mietobjekt leisten könnten, wären ebenso in der Lage, sich selbst Wohneigentum zu kaufen. Der Mietzins für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung muss deswegen meist sehr tief angesetzt werden: «Eine vernünftige Rendite lässt sich damit normalerweise nicht erzielen», sagt Adrian Wen-ger, Leiter Hypothekarberatung beim VZ Vermögenszentrum. Da die Attikawohnung nur befristet vermietet werden kann, müssen Meyers froh sein, wenn sie für die veranschlagten 2800 Franken monatlichen Zins überhaupt einen Mieter finden.
Eine Befristung ist dabei zwingend. Nicht nur, weil Meyers bald selber in die Attikawohnung einziehen möchten, sondern weil sonst der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nicht mehr gewährt wird. In den meisten Kantonen ist die Frist zwischen Ersatzkauf und Verkauf auf zwei Jahre begrenzt. Der Kanton Zürich kennt keine fixe Frist, sondern umschreibt sie etwas schwammig als «angemessene» Frist; in der Praxis entspricht aber auch dies etwa zwei Jahren.
Besser gleich in die künftige Wohnung umziehen
Ob unter all diesen Einschränkungen der frühzeitige Kauf einer altersgerechten Wohnung Sinn macht, ist fraglich: «Mieter tragen erfahrungsgemäss weniger Sorge zu ihrer Wohnung als Eigentümer», meint Wenger. Umso wichtiger sei darum eine sorgfältig Auswahl unter den Bewerbern, «sonst machen die Unterhaltskosten die Vermietung vollends unrentabel».
Wenger würde Meyers empfehlen, vorerst auf den Wohnungskauf zu verzichten oder den Umzug ohne Zwischenvermietung vorzunehmen: «Das spart Kosten und Ärger.» Ratsam, so Wenger, wäre auch eine etwas günstigere Wohnung, denn mit zunehmendem Alter könnten auch die Pflegekosten ansteigen. Mit knapp 70 000 Franken freiem Einkommen – 5800 Franken pro Monat – bleibt nicht mehr allzu viel für Unvorhergesehenes.
* Namen geändert
Checkliste Fürs Wohnen im Alter
Darauf sollten Sie beim Kauf einer altersgerechten Wohnung achten:
• Ist die Wohnung rollstuhlgängig und per Lift erreichbar?
• Sind Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel sowie medizinische Einrichtungen in Reichweite?
• Ist eine eigene Waschmaschine in der Wohnung vorhanden?
• Leben Verwandte und Bekannte in der Nähe?
