Die Preise für Ferienwohnungen sind in mondänen Skiorten wie St. Moritz oder Gstaad astronomisch hoch. Es gibt aber Ferienorte auf mehr als 1000 Metern über dem Meer, in denen die Preise noch vergleichsweise attraktiv sind.
Die höchsten Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Bergdörfern werden im Engadin bezahlt. Das zeigt eine Studie der UBS von Mitte 2019 und auch eine neue, von Wüest Partner für die NZZ erstellte Analyse des Ferienwohnungsmarkts. Gemäss den Daten von Wüest Partner kostete eine zehnjährige Eigentumswohnung mit 85 m2 Wohnfläche und einer 10-m2-Terrasse in St. Moritz Ende 2019 15 100 Fr. pro m2. Sogar 1000 Fr. teurer pro m2 war dieser Typ Wohnung in Pontresina mit 16 100 Fr. Vor St. Moritz lagen beim Quadratmeterpreis auch die relativ nah gelegenen Engadiner Gemeinden Celerina/Schlagrina mit 15 800 Fr. sowie Silvaplana mit 15 300 Fr. (siehe Tabelle).
Andermatt mit starkem Preisschub
Betrachtet man den Preisanstieg bei einer solch durchschnittlichen Ferienwohnung in den letzten sieben Jahren, wird klar: Weniger exklusive Orte haben die Nase vorn. So war Andermatt von 2012 bis Ende 2019 die Feriendestination mit dem höchsten Preisschub in den Schweizer Skiorten. Eine Wohnung verteuerte sich im Feriendorf am Fusse des Oberalppasses pro Jahr im Schnitt um 4,4%. Dieser Preiszuwachs dürfte mit der verbesserten Infrastruktur in Andermatt zusammenhängen. In den vergangenen Jahren wurden hier rund eine Milliarde Franken in Tourismusprojekte investiert. So wurden zum Beispiel die Skigebiete Andermatt und Sedrun zusammengelegt und modernisiert. Mit 12 100 Fr. pro m2 ist Andermatt aber kein Ort für Schnäppchenjäger.
Im bekannten Walliser Kurort Leukerbad sanken die Preise für die eingangs beschriebene Ferienwohnung hingegen im Schnitt um 2,4% pro Jahr. Der Quadratmeterpreis liegt hier – im Vergleich zu Andermatt – mit 5800 Fr. bei rund der Hälfte. In Leukerbad liegt die Angebotsquote bei Eigentumswohnungen bei hohen 8,8%. Die Prozentzahl zeigt die Anzahl an inserierten Eigentumswohnungen im Verhältnis zu allen Eigentumswohnungen. In Leukerbad stehen somit vergleichsweise viele Wohnungen zum Verkauf. Gemäss einer UBS-Studie besteht in vielen Ferienorten der Kantone Wallis und Waadt nach wie vor ein bedeutendes Überangebot an Zweitwohnungen. Das erklärt zum Teil die tieferen Preise in diesen Kantonen.
Tiefe Preise und Top-Erreichbarkeit gibt es nicht
Doch welche Skiorte haben tiefe Wohnungspreise und sind auch noch relativ schneesicher? Die Tabelle zeigt: Interessant erscheint zum Beispiel die beschauliche Walliser Gemeinde Saas-Grund mit rund tausend Einwohnern. Hier kostet der Quadratmeter lediglich 4800 Franken. Das ist der tiefste Durchschnittspreis der untersuchten Dörfer (siehe Tabelle). Saas-Grund liegt auf 1559 Metern über Meer. Das grosse Skigebiet Saas-Fee auf 1800 Metern über Meer ist nur ein Katzensprung entfernt und bietet gemäss eigenen Angaben 100 Pistenkilometer.
Die Angebotsquote im Ort liegt mit 6,4% relativ hoch. In Saas-Grund findet ein potenzieller Wohnungskäufer denn auch rasch Angebote: Auf iCasa wird zum Beispiel eine ruhige 3,5-Zimmer-Wohnung mit 135 m2 Wohnfläche für 378 000 Fr. angeboten. Die renovierte, ruhige Dachwohnung mit Kamin hat Jahrgang 1978. Das Internet-Vergleichsportal Comparis erteilt ihr die Bestnote 6. Die Comparis-Note bewertet die Attraktivität des Verkaufspreises im Vergleich zum Marktpreis.
Der Haken bei Saas-Grund: Von Zürich aus dauert die Anreise per Zug rund 3 Stunden, mit dem Auto können es bis zu vier Stunden werden. Raiffeisen Schweiz sieht – wenig überraschend – die schlechte Erreichbarkeit der Gemeinde in einer Analyse daher als grossen Minuspunkt. Die Bank bewertet auch die rückläufige Bevölkerungszahl und die schwache Bauaktivität negativ.
Rendite mit Ferienwohnung nur in Top-Destinationen
Wer in der wenig bekannten Gemeinde Saas-Grund damit rechnet, eine Ferienwohnung gewinnbringend über Portale wie Airbnb vermieten zu können, dürfte enttäuscht werden. Gemäss einer UBS-Studie von 2019 bergen vor allem die Ferienorte Engelberg, Zermatt, Jungfrau-Region, Flims/Laax sowie Engadin bzw. St. Moritz – in dieser Reihenfolge – die besten Perspektiven für Vermieter. Auch in typischen Tagesdestinationen wie zum Beispiel den Flumserbergen kann man bei einer Vermietung nicht mit hohen Einnahmen und Belegungsraten rechnen.
Beim Kauf gilt es etliche Punkte im Auge zu behalten
Fakt ist: Eine Ferienwohnung ausserhalb der Top-Destinationen verursacht in der Regel jährlich hohe Fixkosten und ist meist nur in der Hochsaison gut zu vermieten. Renditeobjekte sind Ferienwohnungen somit in der Regel nicht. Im besten Fall profitiert ein Eigentümer über eine lange Haltedauer von einem attraktiven Wertzuwachs wie in Andermatt (+4,4% pro Jahr seit 2012), Tschiertschen-Praden (+4,1%) oder Hasliberg (3,6%).
Neben den Preisen und Standorteigenschaften wie Schneesicherheit, Erreichbarkeit, touristisches Angebot, Vermietungsperspektive und Bevölkerungswachstum gilt es auch allfällige Begrenzungen in Bezug auf den Bau von Zweitwohnungen im Blick zu halten. Ob ein Objekt werthaltig ist, hängt zum Grossteil aber von der Lage ab: Sind die öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe wie auch Bergstationen, Läden und Freizeit- sowie Gastronomieangebote? Wie steht es mit Aussicht, Ruhe und Besonnung?
Finanzierungsangebote für die Ferienwohnung in Saas-Grund
Doch wie würde eine Bank die Beispiel-Wohnung in Saas-Grund finanzieren? Die NZZ hat mithilfe der Online-Vergleichsplattform Hypotheke.ch Finanzierungsvorschläge eingeholt. Die Annahmen: Ein 40-jähriges, verheiratetes Paar mit Hauptwohnsitz in Zürich und monatlichen Mietausgaben von 2500 Fr. möchte diese Ferienwohnung kaufen. Erkenntnis: Es gibt einzelne Banken, welche diese vergleichsweise günstige Immobilie bei einer Belehnung von 65% bereits ab einem Einkommen von rund 90 000 Fr. finanzieren würden. Der günstigste Anbieter verlangt für eine zehnjährige Festhypothek 0,75%.
Die Miete am Hauptwohnsitz des Ehepaars fliesst zudem nicht bei allen untersuchten Kreditgebern gleich in die Tragbarkeitsrechnung ein, weshalb es Unterschiede gibt. Bei einem höheren Eigenkapitalanteil bzw. einer niedrigeren Hypothekarsumme sinkt zwar die geforderte Amortisation, die geforderten Zinssätze liegen aber leicht höher. Wird nur die Hälfte des Kaufpreises finanziert, kostet die günstigste zehnjährige Hypothek derzeit 0,9%.
Finanzierungsangebote für eine 3,5-Zimmer-Wohnung in Saas Grund
Alle Beträge gerundet und in Franken
| Höhe Eigenmittel | 132000 | 161000 | 189000 |
|---|---|---|---|
| Höhe Hypothek | 246000 | 217000 | 189000 |
| Rückzahlungsbetrag pro Jahr (Amortisation) | 3800 | 1900 | 0 |
| Minimal nötiges Einkommen | 90000 | 80000 | 70000 |
| Zinssatz Libor ab | 0.77% | 0.78% | 0.80% |
| Zinssatz Festhypothek 5 Jahre ab | 0.75% | 0.78% | 0.80% |
| Zinssatz Festhypothek 10 Jahre ab | 0.75% | 0.85% | 0.90% |
Annahmen: Kaufpreis 378000 Fr.; Interessiert ist ein Ehepaar (beide 40 Jahre alt) mit Hauptwohnsitz Zürich und Mietausgaben von 2500 Fr. pro Monat. Quelle: Hypotheke.ch NZZ / msf.
- Angebotssuche: Über die Immobilien-Suchmaschine von Comparis können Ferienwohnungsangebote von verschiedenen Inserate-Plattformen rasch und einfach verglichen werden. Comparis gibt nach Möglichkeit eine Note an, die den Kaufpreis im Vergleich zum Marktpreis bewertet.
- Beschränkungen: Unerfahrene Käufer sollten sich über die relevanten Bestimmungen für den Kauf und die Nutzung von Zweitwohnungen informieren.
- Bau- und Zonengesetze: Wichtig zu kennen sind neben den ortsüblichen Preisen auch die entsprechenden Baugesetze und die Zonenordnung.
- Werterhalt: Wenn die gewählte Tourismusdestination und die Umgebung an Popularität verlieren und nicht mehr investiert wird, verliert das Objekt an Wert.
- Stockwerkeigentum: Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt ein Käufer einen Anteil am Gesamtgrundstück und Gebäude. Bestimmte Einheiten des Gebäudes, zum Beispiel die Wohnung, dürfen ausschliesslich benutzt und innen ausgebaut werden. Unbedingt Stockwerkeigentümer-Statuten verlangen und die Höhe des Erneuerungsfonds prüfen.
Wiederverkäuflichkeit: Neben der Lage müssen vor allem Einrichtung, Fläche und Komfort stimmen. Das heisst: zwei bis drei Zimmer, Balkon/Terrasse, grosszügiges Wohnzimmer, zwei Nasszellen, moderner Ausbau usw.
Tipps zum Kauf einer Ferienwohnung
Grosse Unterschiede bei Ferienwohnungen
Gemeinden ab 1000 Metern über Meer
| Gemeindename | Höhe über Meer | Durchschnittlicher jährlicher Preisanstieg (2012 bis 2019) | Preis pro m2 | Angebotsquote Eigentumswohnungen |
|---|---|---|---|---|
| Samedan | 1721 | -2.5% | 12 800 | 4.4% |
| Leukerbad | 1402 | -2.4% | 5 800 | 8.8% |
| Samnaun | 1844 | -1.5% | 8 700 | 0.7% |
| Rheinwald (Splügen) | 1475 | -0.9% | 5 500 | 4.4% |
| Saas- Grund | 1559 | -0.9% | 4 800 | 6.4% |
| Bever | 1708 | -0.5% | 11 000 | 2.6% |
| St. Moritz | 1822 | -0.5% | 15 100 | 5.9% |
| Bettmeralp | 1970 | -0.5% | 6 700 | 2.0% |
| Riederalp | 1905 | -0.3% | 7 100 | 6.6% |
| Zernez | 1474 | -0.2% | 9 200 | 0.8% |
1) Objekteigenschaften: Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen, 85m2 Wohnfläche, 10m2 Terrasse, 10 Jahre alt, Zustand, Ausbaustandard und Mikrolage: gut bis sehr gut Quelle: Wüest Partner NZZ / msf.
