Wer ein Eigenheim kauft oder ausbaut, sollte auch an den zukünftigen Wiederverkaufswert denken. Diese Investitionen bringen Wertsteigerungen und machen das Haus attraktiv.
Die gute Nachricht für Wohneigentümer vorneweg: Gemäss der Studie «Immobilienmarkt 2019» der Credit Suisse (CS) bleibt Wohneigentum im Vergleich zur Miete weiterhin attraktiv. Für ihren Vergleich zog die Grossbank die inserierten Eigentumspreise bzw. die Mieten für eine 4,5-Zimmer-Wohnung heran. Fazit: Die Zinskosten für den Eigentümer einer solchen Wohnung machten nur rund 35% der Wohnungsmiete aus. Und selbst wenn kluge Rechner in einer Vollkostenrechnung weitere Aspekte berücksichtigen wie zum Beispiel die Anlagealternativen fürs Eigenkapital oder die kurzfristige Illiquidität des Objekts, ist der Kauf von Wohneigentum im Schweizer Mittel gemäss der CS um rund 18% günstiger als das Mieten.
Verkaufspreise werden sinken
Die vor allem in Randregionen ansteigenden Leerstände bei Wohnungen dürften irgendwann aber nicht nur die Mietpreise senken, sondern auch die Verkaufspreise von Wohneigentum – früher oder später auch in urbanen Zentren. Umso wichtiger ist es, dass ein Eigenheim auch in vielen Jahren noch den Anforderungen der Käuferschaft entspricht. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte daher ein Eigenheim mit möglichst vielen beliebten Eigenschaften wählen bzw. Renovationen und Ausbauten tätigen, die nicht nur die eigenen Bedürfnisse befriedigen, sondern auch bei Dritten gut ankommen und damit den Wiederverkaufswert erhöhen.
Garten und Terrasse sind beliebt
Die «Wohntraumstudie 2018/19» des Hypothekenvermittlers Moneypark hat die Erwartungen und Vorstellungen von Mietern wie Eigentümern hinsichtlich ihrer vier Wände unter die Lupe genommen. Die repräsentative Befragung zeigt, dass ein Garten oder eine Terrasse bzw. ein Balkon für 71% aller Befragten besonders wichtig ist. Die Grösse der Immobilie (48%), der Ausbaustandard der Küche (42%), die laufenden Kosten (38%), der Ausbaustandard des Bads (36%) sowie das Baujahr sind für potenzielle Käufer ebenfalls von Bedeutung.
Auch die Heizungsart sowie das Wertsteigerungspotenzial finden Beachtung. Das Gros der Schweizer verbindet seinen Wohntraum zudem mit Ruhe und Nähe zur Natur. Doch wie sieht eine Traumimmobilie aus Sicht von Immobilienexperten aus, und welche Eigenschaften und Investitionen haben einen positiven Effekt auf den Verkaufspreis?
Am Dorfrand und freistehend
Die Immobilienexperten beschreiben das Traumhaus des Schweizers auf dem Land zusammengefasst wie folgt: Es ist freistehend und befindet sich an ruhiger und sonniger Hanglage am Dorfrand. Das 170 Quadratmeter Wohnfläche bietende, neuwertige Haus hat einen Topstandard bei Küche, Bad und Bodenbelägen und einen Garten.
Gefragt ist Wohneigentum aller Art an zentralen beziehungsweise «attraktiven» Lagen. Auch Einfamilienhäuser mit Ausnutzungsreserven und Häuser in den inneren Agglomerationen oder am Rand von Dorfkernen mit Chance auf Verdichtung sind begehrt. Bei ihrer Wunschimmobilie legen Schweizer einerseits Wert auf den Kaufpreis und die Grösse der Immobilie. Andererseits sind ihnen Faktoren wie eine ruhige Lage, die Nähe zum öffentlichen Verkehr, Schulen und Kindergärten wichtig. Auch Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten sind grosse Bedürfnisse. Das wichtigste Kaufkriterium ist und bleibt jedoch die Lage.
Auf dem Land ein Ladenhüter
Eigentumswohnungen in peripheren Orten sollten gemäss Robert Weinert von Wüest Partner «einen besseren Zustand und deutlich mehr Wohnfläche» aufweisen als eine städtische Wohnung. Eine 20-jährige Wohnung mit wenig Fläche und tiefem Standard wäre auf dem Land ein Ladenhüter, bzw. der Eigentümer müsste beim Wiederverkauf wohl mit einem Preisabschlag rechnen.
Stefan Fahrländer von FPRE sagt: «Letztlich sollte beim Kauf beurteilt werden, ob ein Objekt für einen Ort adäquat ist. Eine Villa mit einer grossen Tiefgarage in einem abgelegenen Gebiet kann bei einem Wiederverkauf ein grosses Problem werden, denn die Zahl der potenziellen Interessenten ist begrenzt.» Ebenfalls problematisch seien unausgewogene Objekte, beispielsweise ein prestigeträchtig konzipiertes und entsprechend ausgebautes Einfamilienhaus an einer ungünstigen Mikrolage.
Umfang der Wertsteigerung
Wüest Partner liefert Beispiele mit konkreten Angaben zum Wertsteigerungspotenzial von Investitionen. Der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung mit Sonnenkollektoren bzw. Wärmepumpe, Photovoltaik oder Fernwärmeheizung kann zum Beispiel eine Wertsteigerung von 2 bis 5% bringen. Klimafreundliche Heizsysteme dürften aufgrund neuer Gesetze zusätzlich an Attraktivität und Wert gewinnen. Für Altbauten soll nach dem Wunsch des Ständerats ab 2023 ein CO2-Grenzwert gelten. Das kommt für viele Bauten einem Ölheizungsverbot gleich.
Eine Bodenheizung anstelle von Heizkörpern sowie der Einbau von Sicherheitssystemen schlagen gemäss Wüest Partner mit einem Preisschub von 1 bis 3% zu Buche. Der nachträgliche Einbau einer Premiumküche mit Multifunktionsgeräten könne eine Wertsteigerung von 3 bis 8% gegenüber einer durchschnittlichen Küche bringen. Eine Wertsteigerung im ähnlichen Ausmass sei möglich mit hochwertigen Nasszellen aus Keramik, Granit, Marmor oder Glas. Aber auch Bodenbeläge aus Naturstein, Parkett und fugenlose Bodenflächen im Hochpreissegment haben eine Preissteigerung in ähnlicher Höhe zur Folge. Gemäss Angaben von IAZI können eine luxuriöse Ausstattung wie Parkett, eine Edelstahlküche und ein wertvoller Indoor-Swimmingpool oder ein Fitnessraum den Haus- oder Wohnungspreis um bis ein Drittel steigern.
Zu den erwünschten Eigenschaften einer Immobilie zählen:
- Zentrale Lage
- Gute Besonnung und Ruhe
- Hanglage
- Tiefer Steuersatz
- Grundriss für flexible Nutzung
- Garten/Balkon/Terrasse
- Mögliche Ausnutzung bei Umbau/Ausbau
- Grosse Grundstücksfläche / Nettowohnfläche / Zimmerwahl
- Berg- und Seesicht
- Keine Geruchs- und Lärmimmissionen
- Nähe zu Seen oder Flüssen
- Nahe und gute Einkaufsmöglichkeiten
- Guter ÖV- und Autobahnanschluss
- Parkierungsmöglichkeiten
- Gute Bausubstanz und gute Statik
- Gute Wärme- und Schalldämmung
- Mehrere Nasszellen und WC
- Trockener Keller
- Umweltfreundliche Heizung
- Rasch erreichbare Naherholungsgebiete
- Breites Angebot an Schulen sowie Sport- und Kultureinrichtungen
- Gute und nahe medizinische Versorgung
- Keine Hochspannungsleitungen und Handy-Antennen
- Grosse Distanz zu einem Kernkraftwerk
- Keine Naturgefahren (Hochwasser, Lawinen)
Je häufiger diese Eigenschaften beim Objekt in Kombination vorkommen, desto höher ist tendenziell dessen Verkaufspreis.
Erschienen in der NZZ am 27.11.2019, Autor: Bernhard Bircher-Suits
